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21点华侨城A:华侨城集团公司拟将所持有的深圳

发布日期:2020-12-07 16:08

  华侨城A:华侨城集团公司拟将所持有的深圳市华侨城国际酒店管理有限公司股权转让给公司项目评估报告

  股份有限公司项目评估报告 目录 注册资产评估师声明......2 评估报告摘要......3 评估报告正文......5 一、委托方、被评估单位及业务约定书约定的其他评估报告使用者......5 二、评估目的......12 三、评估对象和评估范围......12 四、价值类型及其定义......13 五、评估基准日......14 六、评估依据......14 七、评估方法......16 八、评估程序实施过程和情况......25 九、评估假设......27 十、评估结论......28 十一、特别事项说明......30 十二、评估报告使用限制说明......32 十三、评估报告日......33 评估报告附件......34 北京中企华资产评估有限责任公司 1 股份有限公司项目评估报告 注册资产评估师声明 一、我们在执行本资产评估业务中,遵循相关法律法规和资产评估准则,恪守独立、客观和公正的原则;根据我们在执业过程中收集的资料,评估报告陈述的内容是客观的,并对评估结论合理性承担相应的法律责任。 二、评估对象涉及的资产、负债清单由被评估单位申报并经其签章确认;所提供资料的真实性、合法性、完整性,恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。 三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系;与相关当事方没有现存或者预期的利益关系,对相关当事方不存在偏见。 四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查;我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注,对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验,并对已经发现的问题进行了如实披露,且已提请委托方及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。 五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制,评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。 北京中企华资产评估有限责任公司 2 股份有限公司项目评估报告 评估报告摘要 重要提示 本摘要内容摘自评估报告正文,欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论,应认真阅读评估报告正文。 北京中企华资产评估有限责任公司接受华侨城集团公司及深圳华侨城股份有限公司的委托,根据有关法律、法规和资产评估准则,遵循独立、客观、公正的原则,按照必要的评估程序,对深圳市华侨城国际酒店管理有限公司的股东全部权益在评估基准日的市场价值进行了评估。现将评估报告摘要如下: 评估目的:华侨城集团公司拟将所持有的深圳市华侨城国际酒店管理有限公司股权转让给深圳华侨城股份有限公司,为此需要对深圳市华侨城国际酒店管理有限公司进行评估,以确定在评估基准日时深圳市华侨城国际酒店管理有限公司的股东全部权益价值,为此次经济行为提供价值参考依据。 评估对象:深圳市华侨城国际酒店管理有限公司的股东全部权益价值。 评估范围:评估范围是被评估单位的全部资产及负债。评估范围内的资产包括流动资产、可供出售金融资产、持有至到期投资、长期股权投资、固定资产、无形资产等;负债包括流动负债。 评估基准日:2014年12月31日 价值类型:市场价值 评估方法:资产基础法、收益法 评估结论:本评估报告选用资产基础法评估结果作为评估结论。具体评估结论如下: 深圳市华侨城国际酒店管理有限公司评估基准日总资产账面价值为36,987.68万元,评估价值为84,485.79万元,增值额为47,498.11万元,增值率为128.42%;总负债账面价值为9,939.46万元,评估价值为9,939.46万元,评估无增减值;净资产账面价值为27,048.21万 北京中企华资产评估有限责任公司 3 股份有限公司项目评估报告 元,净资产评估价值为74,546.32万元,增值额为47,498.11万元,增值率为175.61%。 资产基础法评估结果汇总表 评估基准日:2014年12月31日 金额单位:人民币万元 账面价值 评估价值 增减值 增值率% 项目 A B C=B-A D=C/A100% 流动资产 12,308.02 12,308.02 - - 非流动资产 24,679.65 72,177.76 47,498.11 192.46 长期股权投资 7,846.52 38,559.10 30,712.58 391.42 投资性房地产 - - - 固定资产 1,194.41 14,279.48 13,085.07 1,095.53 在建工程 - - - 无形资产 638.73 106.83 -531.90 -83.27 其中:土地使用权 581.81 - -581.81 -100.00 其它资产 15,000.00 19,232.36 4,232.36 28.22 资产总计 36,987.68 84,485.79 47,498.11 128.42 流动负债 9,939.46 9,939.46 - - 非流动负债 - - - 负债总计 9,939.46 9,939.46 - - 净资产 27,048.21 74,546.32 47,498.11 175.61 深圳市华侨城国际酒店管理有限公司的股东全部权益的评估值为74,546.32万元。 本评估报告仅为评估报告中描述的经济行为提供价值参考依据,评估结论的使用有效期限自评估基准日2014年12月31日起一年有效。 评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。 北京中企华资产评估有限责任公司 4 股份有限公司项目评估报告 华侨城集团公司拟将所持有的 深圳市华侨城国际酒店管理有限公司股权 转让给深圳华侨城股份有限公司项目 评估报告正文 华侨城集团公司、深圳华侨城股份有限公司: 北京中企华资产评估有限责任公司接受贵公司的委托,根据有关法律、法规和资产评估准则,遵循独立、客观、公正的原则,采用资产基础法和收益法,按照必要的评估程序,对华侨城集团公司拟将所持有的深圳市华侨城国际酒店管理有限公司股权转让给深圳华侨城股份有限公司所涉及的该公司股东全部权益在2014年12月31日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下: 一、委托方、被评估单位及业务约定书约定的其他评估报告使用者 本次评估的委托方为华侨城集团公司、深圳华侨城股份有限公司,被评估单位为深圳市华侨城国际酒店管理有限公司,业务约定书约定的其他评估报告使用者包括委托方上级主管单位及国有资产监督管理部门。 (一)委托方简介 1.委托方之一简况 企业名称:华侨城集团公司 法定住所:深圳市南山区华侨城 法定代表人:段先念 注册资本:人民币630000万元 企业性质:全民 经营范围:主营纺织品、轻工业品等商品的出口和办理经特区主管部门批准的特区内自用一类商品,机械设备、轻工业品等商品的进口(按经贸部[92]外经贸管体审证字第A19024号文经营),开展补偿贸易,向工业、旅游、房地产、商贸、金融保险行业投资。兼 北京中企华资产评估有限责任公司 5 股份有限公司项目评估报告 营:公司出口商品转内销和进口商品的内销业务,旅游、仓库出租、文化艺术、捐赠、汽车保税仓、会议展览服务(涉及许可证管理的项目,须取得相关的许可证后方可经营);汽车(含小轿车)销售。 2.委托方之二简况 企业名称:深圳华侨城股份有限公司 法定住所:深圳市南山区华侨城指挥部大楼103、105、107、111、112室 法定代表人:刘平春 注册资本:人民币727149.8566万元 企业性质:上市股份有限公司 经营范围:旅游及其关联产业的投资和管理;房地产开发;自有物业租赁;酒店管理;文化活动的组织策划;会展策划;旅游项目策划;旅游信息咨询;旅游工艺品的销售;投资兴办实业(具体项目另行申报);国内商业(不含专营、专控、专卖商品);经营进出口业务(法律、行政法规、国务院决定禁止的项目除外,限制的项目须取得许可后方可经营)。 企业概况:深圳华侨城股份有限公司原名深圳华侨城控股股份有限公司,是经国务院侨务办公室侨经发(1997)第03号文及深圳市人民政府深府函[1997]第37号文批准,由华侨城经济发展总公司(国有独资,现名华侨城集团公司)经重组其属下部分优质旅游及旅游配套资产独家发起设立的、从事旅游业及相关产业经营的股份有限公司。1997年7月22日经中国证券监督管理委员会(以下简称“中国证监会”)证监发字[1997]第396号文批准,公司于1997年8月4日向社会公开发行人民币普通股5,000万股(含内部职工股442万股),发行价每股人民币6.18元。1997年9月2日,本公司在深圳市工商行政管理局注册登记,营业执照注册号为,执照号为深司字N32726,注册资本为人民币19,200万元。1997年9月10日,社会公众股(除内部职工股外)在深圳证券交易所上市交易,股票简称“华侨城A”,股票代码“000069”。 (二)被评估单位简介 北京中企华资产评估有限责任公司 6 股份有限公司项目评估报告 1.被评估单位简况 公司名称:深圳市华侨城国际酒店管理有限公司(以下简称“国酒管公司”) 公司类型:有限责任公司 住所:深圳市南山区华侨城光桥街新侨大厦三楼西 法定代表人:金阳 注册资本:30000万元人民币 实收资本:30000万元人民币 营业执照注册号: 成立日期:1985年06月28日 经营范围:开办以劳务性为主的工业、修理业、商业、旅业、饮食业,开展职工培训。进出口贸易。酒店管理;物业租赁。 2.公司股权结构及变更情况 深圳市华侨城国际酒店管理有限公司原名深圳市华侨城劳动服务有限公司,系深圳市工商行政管理局批准,于1985年6月28日成立的国有企业,1998年8月改制成为有限责任公司,领取深司字N53132号企业法人营业执照,注册资本2,280万元,由华侨城集团公司和华侨城集团总部工会委员会共同出资,出资比例分别为80%和20%,营业期限为30年。 公司成立后,各股东出资额及出资比例如下: 序号 股东名称 出资额(万元) 出资比例(%) 1 华侨城集团总部工会委员会 456.00 20.00 2 华侨城集团公司 1,824.00 80.00 合计 2,280.00 100.00 2003年11月17日,经三届十三次董事会会议决定,国酒管公司名称变更为“深圳市华侨城新侨实业发展有限公司”。2005年4月22日,国酒管公司股东会决定国酒管公司更名为“深圳市华侨城国际酒店管理有限公司”。2005年9月15日股东会决议决定,华侨城集团将其持有的国酒管公司60%的股份转让给深圳市华侨城酒店集团有限公司(以下简称“华侨城酒店集团”),集团总工会将其持有的国酒管公司20%的股份转让给华侨城酒店集团。转让完成后,华侨城酒店集团持有国酒管公司80%股份,华侨城集团持有国酒管公司20%股份,并于 北京中企华资产评估有限责任公司 7 股份有限公司项目评估报告 2005年11月23日分别签订了股权转让协议。公司股权转让事宜已于2006年1月9日经国务院国有资产监督管理委员会国资产权[2006]14号文批准,并于2006年2月16日变更后领取编号为的《企业法人营业执照》,公司的法定代表人为金阳,公司注册地址:深圳市南山区华侨城光桥街新侨大厦三楼西。 经本次股权转让,各股东出资额及出资比例如下: 序号 股东名称 出资额(万元) 出资比例(%) 1 深圳市华侨城酒店集团有限公司 1,824.00 80.00 2 华侨城集团公司 456.00 20.00 合计 2,280.00 100.00 2007年10月经国酒管公司股东大会决议,国酒管公司的注册资本由人民币2,280万元增加至人民币1.5亿元,增加注册资本后,各股东持股比例不变。 2007年10月24日,深圳金正会计师事务所有限公司出具深金正验字【2007】第178号《验资报告》对上述股东出资情况予以验证。 本次增资完成后,各股东出资额及出资比例如下: 序号 股东名称 出资额(万元) 出资比例(%) 1 深圳市华侨城酒店集团有限公司 12,000.00 80.00 2 华侨城集团公司 3,000.00 20.00 合计 15,000.00 100.00 2009年5月8日,经国酒管公司股东会同意,华侨城集团将其持有的国酒管公司20%的股权转让予深圳华侨城控股股份有限公司(以下简称“华侨城股份”),2009年10月21日,国酒管公司办理相应的工商变更登记手续。转让后,华侨城酒店集团和华侨城股份分别持有国酒管公司80%和20%的股权。 经本次股权转让,各股东出资额及出资比例如下: 序号 股东名称 出资额(万元) 出资比例(%) 1 深圳市华侨城酒店集团有限公司 12,000.00 20.00 2 深圳华侨城控股股份有限公司 3,000.00 80.00 合计 15,000.00 100.00 2010年6月,华侨城股份第五届董事会执行委员会2010年第五次会议审议批准了酒店集团的重组方案,由华侨城股份在收购华侨城房地产持有华侨城酒店集团18%的股权基础上吸收合并并注销酒店集团法人资格,2010年12月25日,酒店集团完成工商注销登记。 北京中企华资产评估有限责任公司 8 股份有限公司项目评估报告 2011年1月4日,国酒管公司完成工商变更登记,变更后股东为深圳华侨城股份有限公司。 经本次股权转让,各股东出资额及出资比例如下: 序号 股东名称 出资额(万元) 出资比例(%) 1 深圳华侨城股份有限公司 15,000.00 100.00 合计 15,000.00 100.00 2011年9月,经国酒管公司股东会决议,同意华侨城集团出资1.5亿元对国酒管公司增资,其中95,017,968.00元用于增加注册资本,54,982,032.00元转为资本公积。华侨城集团增资后,华侨城集团出资95,017,968.00元,占注册资本38.78%,华侨城股份出资150,000,000.00元,占注册资本61.22%。 2011年12月20日,中瑞岳华会计师事务所(特殊普通合伙)广东分所出具中瑞岳华粤验字【2011】第001号《验资报告》对上述股东出资情况予以验证。 本次增资完成后,各股东出资额及出资比例如下: 序号 股东名称 出资额(万元) 出资比例(%) 1 深圳华侨城股份有限公司 15,000.00 61.22 2 华侨城集团公司 9,501.80 38.78 合计 24,501.80 100.00 2011年9月,经国酒管公司股东大会决议,将资本公积 54,982,032.00元转增注册资本。转增后华侨城集团出资116,340,000.00元,占注册资本38.78%,华侨城股份出资183,660,000.00元,占注册资本61.22%。 2011年12月20日,中瑞岳华会计师事务所(特殊普通合伙)广东分所出具中瑞岳华粤验字【2011】第002号《验资报告》对上述股东出资情况予以验证。 本次增资完成后,各股东出资额及出资比例如下: 序号 股东名称 出资额(万元) 出资比例(%) 1 深圳华侨城股份有限公司 18,366.00 61.22 2 华侨城集团公司 11,634.00 38.78 合计 30,000.00 100.00 截止评估基准日,国酒管公司股本结构如下: 序号 股东名称 出资额(万元) 出资比例(%) 1 深圳华侨城股份有限公司 18,366.00 61.22 北京中企华资产评估有限责任公司 9 股份有限公司项目评估报告 2 华侨城集团公司 11,634.00 38.78 合计 30,000.00 100.00 3.公司产权结构图 公司的产权结构图如下: 4.近三年的财务和经营状况 被评估单位近年来的财务状况如下表(合并口径): 金额单位:人民币万元 项目 2012年12月31日 2013年12月31日 2014年12月31日 流动资产合计 9,517.08 13,213.27 20,906.14 非流动资产合计 27,406.14 25,099.32 20,067.39 资产总计 36,923.22 38,312.59 40,973.53 流动负债合计 10,965.53 11,492.73 12,129.28 非流动负债合计 - - - 负债合计 10,965.53 11,492.73 12,129.28 股东权益合计 25,957.68 26,819.86 28,844.25 被评估单位近年来的财务状况如下表(母公司口径): 金额单位:人民币万元 项目 2012年12月31日 2013年12月31日 2014年12月31日 流动资产合计 7,862.71 9,573.07 12,308.02 非流动资产合计 31,234.20 30,537.24 24,679.65 资产总计 39,096.91 40,110.31 36,987.68 流动负债合计 7,161.56 7,440.63 9,939.46 非流动负债合计 - - - 负债合计 7,161.56 7,440.63 9,939.46 股东权益合计 31,935.35 32,669.69 27,048.21 被评估单位近年来的经营状况如下表(合并口径): 金额单位:人民币万元 项目 2012年 2013年 2014年 一、营业收入 18,478.57 17,874.07 14,629.44 减:营业成本 527.82 493.60 2,869.03 营业税金及附加 1,052.71 1,018.08 834.87 北京中企华资产评估有限责任公司 10 股份有限公司项目评估报告 项目 2012年 2013年 2014年 销售费用 7,037.22 6,517.33 3,033.18 管理费用 8,945.13 8,591.50 7,468.88 财务费用 -97.71 -31.68 -33.84 资产减值损失 127.05 14.65 35.55 加:公允价值变动收益 - - - 投资收益 15.68 77.81 906.11 其中:对联营企业和合营企业的投资收益 - - - 二、营业利润 902.04 1,348.40 1,327.88 加:营业外收入 18.93 7.96 39.28 减:营业外支出 22.04 8.48 35.51 三、利润总额 898.93 1,347.88 1,331.65 减:所得税费用 489.07 451.76 289.52 四、净利润 409.86 896.12 1,042.13 被评估单位近年来的经营状况如下表(母公司口径): 金额单位:人民币万元 项目 2012年 2013年 2014年 一、营业收入 3,299.75 3,146.52 2,955.34 减:营业成本 - - 431.79 营业税金及附加 188.15 176.20 165.50 销售费用 702.08 682.49 - 管理费用 1,413.53 1,431.27 1,676.86 财务费用 -68.94 -7.98 -16.08 资产减值损失 - - - 加:公允价值变动收益 - - - 投资收益 102.61 105.78 -6,125.38 其中:对联营企业和合营企业的投资收益 - - - 二、营业利润 1,167.55 970.31 -5,428.11 加:营业外收入 1.18 0.01 0.18 减:营业外支出 8.55 - - 三、利润总额 1,160.18 970.32 -5,427.93 减:所得税费用 272.80 235.99 193.54 四、净利润 887.38 734.34 -5,621.47 2012年度、2013年度的会计报表分别经中瑞岳华会计师事务所(特殊普通合伙)审计;被评估单位评估基准日会计报表经瑞华会计师事务所(特殊普通合伙)审计,并发表了无保留意见。 5.委托方与被评估单位之间的关系 委托方是被评估单位的股东。 北京中企华资产评估有限责任公司 11 股份有限公司项目评估报告 (三)业务约定书约定的其他评估报告使用者 本评估报告仅供委托方和委托方上级主管单位及国有资产监督管理部门使用,不得被其他任何第三方使用或依赖。 二、评估目的 华侨城集团公司拟将所持有的深圳市华侨城国际酒店管理有限公司股权转让给深圳华侨城股份有限公司,为此需要对深圳市华侨城国际酒店管理有限公司进行评估,以确定在评估基准日时深圳市华侨城国际酒店管理有限公司的股东全部权益价值,为此次经济行为提供价值参考依据 三、评估对象和评估范围 (一)评估对象 根据评估目的,评估对象是深圳市华侨城国际酒店管理有限公司的股东全部权益价值。 (二)评估范围 评估范围是被评估单位的全部资产及负债。包括流动资产(货币资金、应收账款、预付账款、其他应收款、存货)、固定资产(房屋建筑物、机器设备、车辆、电子设备)、可供出售金融资产、持有至到期投资、无形资产、流动负债(应付账款、预收账款、应付职工薪酬、应交税费及其他应付款),总资产账面价值为36,987.68万元;负债包括流动负债及非流动负债,总负债账面价值为9,939.46万元;净资产账面价值27,048.21万元。 委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。评估基准日,评估范围内的资产、负债账面价值已经瑞华会计师事务所(特殊普通合伙)审计,并发表了无保留意见审计报告。 (三)重要资产介绍 企业申报的纳入评估范围的实物资产包括:房屋建筑物、机器设备、车辆、电子设备等。实物资产的类型及特点如下: (1)房屋建筑物 北京中企华资产评估有限责任公司 12 股份有限公司项目评估报告 房屋建筑物共15项,包括东北工业区a-2栋三楼厂房、东组团16栋、东组团18栋、东组团20栋、海棠阁201室、新侨大厦4-6楼、湖北大厦(第十层03、05号,第十层03、05号,北区23层东侧),均位于南山华侨城,所有房屋建筑物均用于出租。 2013年1月30日,深圳市华侨城国际酒店管理有限公司已对新侨大厦超出的建筑面积1084.65平方米的土地补交地价人民币 6,713,200.00元。 (2)设备类资产 纳入评估范围的设备类资产包括机器设备、车辆和电子设备,设备类资产基本概况如下: 机器设备共4项,包括新侨大厦配电房低压配电设备、新侨大厦配电房变压器设备、新侨大厦配电房高压配电设备、新侨大厦配电房改造工程。截止评估基准日,上述机器设备均能正常使用。 车辆设备主要为办公用车辆,共计4辆,包括2辆别克7座商务车、1辆别克旅行车及1辆奥迪A6豪华版轿车。车辆证载权利人均为深圳市华侨城国际酒店管理有限公司,截止评估基准日全部车辆均年检合格,正常行驶。 电子设备主要为企业各部门办公用的台式电脑、笔记本电脑、打印机、液晶显示器、传真机、空调、投影仪、凸字机、空气净化机、数码相机等,该部分设备使用和保管情况良好,在评估基准日均正常使用。 委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。评估基准日,评估范围内的资产、负债账面价值已经瑞华会计师事务所(特殊普通合伙)审计,并发表了无保留意见。 四、价值类型及其定义 根据评估目的,确定评估对象的价值类型为市场价值。 市场价值是指自愿买方和自愿卖方,在各自理性行事且未受任何强迫的情况下,评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。 北京中企华资产评估有限责任公司 13 股份有限公司项目评估报告 五、评估基准日 评估基准日是2014年12月31日。 评估基准日由委托方确定。 六、评估依据 (一)经济行为依据 1.待提供。 (二)法律法规依据 1.《中华人民共和国公司法》(2013年12月28日第十二届全国人民代表大会常务委员会第六次会议通过修订); 2.《中华人民共和国城市房地产管理法》(2007年8月30日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过); 3.《中华人民共和国土地管理法》(2004年8月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议通过); 4.《中华人民共和国企业所得税法》(2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过); 5.《中华人民共和国企业国有资产法》(2008年10月28日第十一届全国人民代表大会常务委员会第五次会议通过); 6.《企业国有资产监督管理暂行条例》(国务院令第378号); 7.《国有资产评估管理办法》(国务院令第91号); 8.《关于印发

  的通知》(国资办发[1992]36号); 9.《企业国有资产评估管理暂行办法》(国务院国有资产监督管理委员会令第12号); 10.《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》(国资委产权[2006]274号); 11.《关于企业国有资产评估报告审核工作有关事项的通知》(国资产权[2009]941号); 12.《企业会计准则——基本准则》(财政部令第33号); 北京中企华资产评估有限责任公司 14 股份有限公司项目评估报告 13.《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》(财政部、国家税务总局令第50号); 14.《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》(2006年12月30日国务院第163次常务会议通过); 15.《房地产估价规范》(GB/T50291-1999)。 (三)评估准则依据 1.《资产评估准则——基本准则》(财企[2004]20号); 2.《资产评估职业道德准则——基本准则》(财企[2004]20号); 3.《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》(会协[2003]18号); 4.《资产评估准则——评估程序》(中评协[2007]189号); 5.《资产评估准则——工作底稿》(中评协[2007]189号); 6.《资产评估准则——机器设备》(中评协[2007]189号); 7.《资产评估准则——不动产》(中评协[2007]189号); 8.《资产评估价值类型指导意见》(中评协[2007]189号); 9.《评估机构业务质量控制指南》(中评协[2010]214号); 10.《资产评估准则——企业价值》(中评协[2011]227号); 11.《资产评估准则——评估报告》(中评协[2007]189号); 12.《资产评估准则——业务约定书》(中评协[2007]189号); 13.《企业国有资产评估报告指南》(中评协[2008]218号); 14.《资产评估职业道德准则——独立性》(中评协〔2012〕248号);15.《资产评估准则——利用专家工作》(中评协〔2012〕244号)。 (四)权属依据 1.房地产权证; 2.机动车行驶证; 3.其他有关产权证明。 (五)取价依据 1.商务部、发改委、公安部、环境保护部令关于发布《机动车强制报废标准规定》(2012年第12号); 2.评估基准日银行存贷款基准利率及外汇汇率; 北京中企华资产评估有限责任公司 15 股份有限公司项目评估报告 3.企业提供的项目可行性研究报告、项目投资概算、设计概算等资料; 4.企业提供的以前年度的财务报表、审计报告; 5.评估人员现场勘察记录及收集的其他相关估价信息资料; 6.与此次资产评估有关的其他资料。 (六)其他参考依据 1.深圳市华侨城国际酒店管理有限公司提供的资产清单和评估申报表; 2.瑞华会计师事务所(特殊普通合伙)出具的审计报告; 3.北京中企华资产评估有限责任公司信息库。 七、评估方法 企业价值评估的基本方法主要有收益法、市场法和资产基础法。 企业价值评估中的收益法,是指将预期收益资本化或者折现,确定评估对象价值的评估方法。收益法常用的具体方法包括股利折现法和现金流量折现法。 企业价值评估中的市场法,是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行比较,确定评估对象价值的评估方法。市场法常用的两种具体方法是上市公司比较法和交易案例比较法。 企业价值评估中的资产基础法,是指以被评估企业评估基准日的资产负债表为基础,合理评估企业表内及表外各项资产、负债价值,确定评估对象价值的评估方法。 《资产评估准则——企业价值》规定,注册资产评估师执行企业价值评估业务,应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件,分析收益法、市场法和资产基础法三种资产评估基本方法的适用性,恰当选择一种或者多种资产评估基本方法。 根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件,以及三种评估基本方法的适用条件,本次评估选用的评估方法为:收益法、资产基础法。评估方法选择理由如下: 北京中企华资产评估有限责任公司 16 股份有限公司项目评估报告 由于目前国内资本市场缺乏与国酒管公司类似或相近的可比性较强的企业;股权交易信息公开度不高,缺乏或难以取得类似企业的股权交易案例,故本次评估不宜采用市场法评估。 通过对国酒管公司的收益分析,国酒管公司目前运营正常,相关收益的历史数据能够获取,具有持续经营能力和较为稳定的获利能力,未来收益能够进行合理预测,因此适宜采用收益法进行评估。 资产基础法能够反映被评估企业在评估基准日的重置成本,且被评估企业各项资产、负债等相关资料易于搜集,所以具备资产基础法评估的条件。具体方法分述如下: (一)收益法 本次评估选用现金流量折现法中的企业自由现金流折现模型。 现金流量折现法的描述具体如下: 股东全部权益价值=企业整体价值-付息债务价值 1.企业整体价值 企业整体价值是指股东全部权益价值和付息债务价值之和。根据被评估单位的资产配置和使用情况,企业整体价值的计算公式如下:企业整体价值=经营性资产价值+溢余资产价值+非经营性资产负债价值 (1)经营性资产价值 经营性资产是指与被评估单位生产经营相关的,评估基准日后企业自由现金流量预测所涉及的资产与负债。经营性资产价值的计算公式如下: n F F (1g) i n P i-0.5 n i1(1r) (rg)(1r) 其中:P:评估基准日的企业经营性资产价值; Fi:评估基准日后第i年预期的企业自由现金流量; Fn:预测期末年预期的企业自由现金流量; r:折现率(加权平均资本成本,WACC); n:预测期; i:预测期第i年; g:永续期增长率。 北京中企华资产评估有限责任公司 17 股份有限公司项目评估报告 其中,企业自由现金流量计算公式如下: 企业自由现金流量=息前税后净利润+折旧与摊销-资本性支出-营运资金增加额 其中,折现率(加权平均资本成本,WACC)计算公式如下: E D WACC K K(1t) e d ED ED 其中:ke:权益资本成本; kd:付息债务资本成本; E:权益的市场价值; D:付息债务的市场价值; t:所得税率。 其中,权益资本成本采用资本资产定价模型(CAPM)计算。计算公式如下: K rMRPβr e f c 其中:rf:无风险利率; MRP:市场风险溢价; β:权益的系统风险系数; rc:企业特定风险调整系数。 (2)溢余资产价值 溢余资产是指评估基准日超过企业生产经营所需,评估基准日后企业自由现金流量预测不涉及的资产。被评估单位的溢余资产包括货币资金,本次评估采用成本法进行评估。 (3)非经营性资产、负债价值 非经营性资产、负债是指与被评估单位生产经营无关的,评估基准日后企业自由现金流量预测不涉及的资产与负债。本次采用成本法进行评估。 (4)长期股权投资(含可供出售金融资产) 对于参股长期股权投资比例低于10%(含)的长期投资按被评估单位提供基准日会计报表,根据企业投资时间及公司基准日经营状况,经过对其历年盈利状况及未来的发展前景的分析判断,在判断资 北京中企华资产评估有限责任公司 18 股份有限公司项目评估报告 产价值没有大的变动条件下,按基准日审计后的资产负债表中净资产乘以股权比例确定价值。 对于参股股权比例高于10%长期股权投资,适当分析收益法及资产基础法的适用性,对被评估单位进行整体评估,并按评估后的股东全部权益价值乘以股权比例确定基准日价值。 对于全资、控股的长期股权投资,适当分析收益法及资产基础法的适用性,采用企业价值评估的方法对被投资单位进行评估,并按评估后的股东全部权益价值乘以股权比例确定基准日价值。 2.付息债务价值 付息债务是指评估基准日被评估单位需要支付利息的负债。评估基准日国酒管公司无付息债务。 (二)资产基础法 1.流动资产 评估范围内的流动资产主要包括,货币资金、应收账款、预付账款、其他应收款及存货。 (1)货币资金,包括现金和银行存款,通过现金盘点、核实银行对账单、银行函证等,以核实后的价值确定为评估值。 (2)各种应收款项在核实无误的基础上,根据每笔款项可能收回的数额确定评估值。对于有充分理由相信全都能收回的,按全部应收款额计算评估值;对于很可能收不回部分款项的,在难以确定收不回账款的数额时,借助于历史资料和现场调查了解的情况,具体分析数额、欠款时间和原因、款项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等,按照账龄分析法,估计出这部分可能收不回的款项,作为风险损失扣除后计算评估值;对于有确凿根据表明无法收回的,按零值计算;账面上的“坏账准备”科目按零值计算。 (3)预付账款,根据所能收回的相应货物形成资产或权利的价值确定评估值。 (4)存货 存货主要为原材料,对于原材料的评估,评估人员向被评估单位调查了解了原材料的采购模式、供需关系、市场价格信息等。按照重 北京中企华资产评估有限责任公司 19 股份有限公司项目评估报告 要性原则对大额采购合同进行了抽查。评估人员和被评估单位存货管理人员共同对原材料进行了抽盘,并对原材料的质量和性能状况进行了重点察看与了解,最后根据盘点结果进行了评估倒推,评估倒推结果和评估基准日原材料数量、金额一致。 评估人员通过查阅购销合同与发票及其他相关资料,核实了企业的原材料按照采购成本入账,原材料均为近期购进,账面值为含税价格,本次以账面值确认为评估值。 2.可供出售金融资产的评估 可供出售金融资产主要为对下属参股公司的长期投资,根据本次评估目的,评估人员首先对可供出售金融资产形成的原因、账面值和实际状况进行了取证核实,并查阅了投资协议、有关会计记录等,以确定长期投资的真实性和完整性。 对于参股公司的股权投资比例低于10%(含)的长期投资按被评估单位提供基准日会计报表,根据企业投资时间及公司基准日经营状况,经过对其历年盈利状况及未来的发展前景的分析判断,在判断资产价值没有大的变动条件下,按基准日资产负债表中净资产乘以股权比例确定价值。 对于参股股权比例高于10%长期投资,适当分析收益法及资产基础法的适用性,对被评估单位进行整体评估,并按评估后的股东全部权益价值乘以股权比例确定基准日价值。 3.长期股权投资 根据本次评估目的,评估人员首先对长期股权投资形成的原因、账面值和实际状况进行了取证核实,并查阅了投资协议、股东会决议、章程和有关会计记录等,以确定长期投资的真实性和完整性。 长期股权投资主要为对下属公司的长期投资,包括对全资子公司、控股子公司的投资。 对于全资、控股的长期股权投资,适当分析收益法及资产基础法的适用性,采用企业价值评估的方法对被投资单位进行评估,并按评估后的股东全部权益价值乘以股权比例确定基准日价值。 序号 长期股权投资单位 采用的评估方法 最终结论选取的方法 1 深圳市华侨城创意文化酒店有限公司 资产基础法及收益法 收益法 北京中企华资产评估有限责任公司 20 股份有限公司项目评估报告 2 深圳市华侨城兴侨实业发展有限公司 资产基础法 资产基础法 4.持有至到期投资的评估 持有至到期投资为国酒管公司提供给深圳威尼斯酒店的委托借款,全部为人民币借款。 评估人员通过查阅借款合同、进账凭证、付款凭证等资料,以核实放款单位、金额、期限和利率等内容。经核实,申报评估明细表各项内容均准确无误,账面值即为企业基准日后预计可以收回的借款额,则以核实后账面值作为评估值。 5.房屋建筑物的评估 (1)评估方法的选择 房屋建筑物评估的方法主要有收益法、市场法和成本法。注册资产评估师应当根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件,分析收益法、市场法和成本法三种资产评估基本方法的适用性,恰当选择一种或多种资产评估基本方法。对于办公楼及宿舍,市场类似房产市场交易案例较多,市场法较能客观反映评估对象在估价时点的市场价值,故本次主要采市场法进行评估。对于工业厂房用于商业性质的房屋其市场交易案例极少,不适用于市场法评估,因厂房目前主要对外进行出租,具有稳定的经营收益,本次采用收益法进行评估。 (2)市场法简介 市场法是指将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较,对这些类似房地产的已知价格作适当的修正,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 运用市场法估价应按下列步骤进行: ①搜集交易实例; ②选取可比实例; ③建立价格可比基础; ④进行交易情况修正; ⑤进行交易日期修正; ⑥进行区域因素修正; ⑦进行个别因素修正; 北京中企华资产评估有限责任公司 21 股份有限公司项目评估报告 ⑧求出比准价格。 市场法评估计算公式如下: 估价对象市场价格=比较案例价格交易情况修正交易期日修正区域因素修正个别因素修正 (3)收益法简介 收益法评估的角度是预期获利能力。通过预测估价对象的未来收益,然后将其转换为价值,以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。 收益法适用的条件是资产和经营收益之间存在稳定的比例关系,并可以计算。同时未来收益可以正确预测。 收益法计算公式: n A 1g V 1 Yg 1Y 式中: V 一市场价值 A 一年纯收益 Y 一报酬率 g 一租期内、外纯收益每年递增比率 n 一获取纯收益的持续年限 具体测步骤: 搜集并验证与估价对象未来预期有关的数据资料,如估价对象及类似房地产收入、费用的数据资料; 预测估价对象的未来收益; 求取报酬率或资本化率等; 选用适宜的收益法公式计算出收益价格。 6.设备类资产的评估 机器设备类资产主要包括机器设备、车辆及电子设备,采用成本法进行评估。成本法计算公式如下: 评估值=重置全价成新率 (1)重置全价 北京中企华资产评估有限责任公司 22 股份有限公司项目评估报告 依据财政部、国家税务总局(财税〔2008〕170号)《关于全国实施增值税转型改革若干问题的通知》,自2009年1月1日起,购进或者自制(包括改扩建、安装)固定资产发生的进项税额,可根据《中华人民共和国增值税暂行条例》(国务院令第538号)和《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》(财政部、国家税务总局令第50号)的有关规定,从销项税额中抵扣。因国酒管公司不属于一般纳税人企业,购入的与生产经营有关的设备的增值税不可以从销项税额中抵扣,故本次评估的设备重置价为含税价。 ①运输车辆重置全价确定 车辆重置全价由购置价(含税)、购置附加税、牌照费等三部分构成,计算公式如下: 车辆重置全价=车辆购置价(含税)+车辆购置税+牌照费 车辆购置税=车辆不含税售价10% ②电子设备重置全价确定 对电子设备,21点按查询市场的售价(含税)来确定重置全价。 (2)综合成新率的确定 ①对于车辆,主要依据2012年12月27日商务部、国家发展和改革委员会、公安部、环境保护部联合发布的《机动车强制报废标准规定》(2012第12号令),以车辆里程法成新率、年限法成新率两种成新率孰低原则确定理论成新率,然后结合现场勘查情况进行修正。计算公式如下: 使用年限成新率=尚可使用年限/(已使用年限+尚可使用年限)100% 行驶里程成新率=(规定行驶里程-已行驶里程)/规定行驶里程100% 理论成新率=Min(使用年限成新率,行驶里程成新率) 综合成新率=理论成新率调整系数 北京中企华资产评估有限责任公司 23 股份有限公司项目评估报告 ②对于电子设备、空调设备等小型设备,主要依据其经济寿命年限来确定其综合成新率;对于大型的电子设备还参考其工作环境、设备的运行状况等来确定其综合成新率。计算公式如下: 年限法成新率=(经济寿命年限-已使用年限)/经济寿命年限100% 综合成新率=年限法成新率调整系数 (3)评估值的确定 评估值=重置全价综合成新率 机器设备中主要为新侨大厦配电房低压配电设备以及电房改造工程,因为这些工程作为房屋使用里面的一部分,本次机器设备的价值在房屋价值中评估。 7.无形资产—土地使用权 无形资产—土地使用权核算内容为深圳市华侨城国际酒店管理有限公司已对新侨大厦超出的建筑面积1084.65平方米的土地补交地价。由于补缴的地价作为新侨大厦房屋建筑物的一部分,本次评估在房屋建筑中考虑,所以此处评估为零。 8.其他无形资产 本次评估范围内的其他无形资产为各种外购软件。 对于外购软件,根据其特点、评估价值类型、资料收集情况等相关条件,采用的评估方法如下:对于评估基准日市场上有销售的外购软件,按照评估基准日的市场价格作为评估值;对于评估基准日市场上有销售但版本已经升级的外购软件,按照评估基准日的市场价格扣减软件升级费用后作为评估值。 9.负债 负债包括应付账款、预收账款、应付职工薪酬、应交税费及其他应付款。评估人员根据企业提供的各项目明细表,以经过审查核实后的账面价值作为其评估值,对于各类负债中,经核实并非实际承担的负债项目,按零值计算。 北京中企华资产评估有限责任公司 24 股份有限公司项目评估报告 八、评估程序实施过程和情况 评估人员于2015年1月19日至2015年3月13日对评估对象涉及的资产和负债实施了评估。主要评估程序实施过程和情况如下: (一)接受委托 2015年1月18日,我公司与委托方就评估目的、评估对象和评估范围、评估基准日等评估业务基本事项,以及各方的权利、义务等达成协议,并与委托方协商拟定了相应的评估计划。 (二)前期准备 1.准备培训材料及拟定评估方案 根据评估目的,准备培训资料、制定评估方案和计划,并根据评估方案拟定收集资料提纲。根据评估方案和计划,成立评估小组。 根据评估范围内的资产分布和资产量,我公司根据评估计划组成了评估小组,并配备了相关专业的评估技术人员。 2.项目培训 (1)对企业人员的培训 对被评估单位财务、资产管理人员理解并做好资产评估材料的填报工作,确保明细表格申报的质量,我公司派专人对填表中问题进行解答。 (2)对评估人员的培训 为了保证评估技术方案的贯彻落实,对参加本次项目的评估人员进行了培训。 (三)现场调查 评估人员于2015年1月19日至2015年2月4日对评估对象涉及的资产和负债进行了必要的清查核实,对被评估单位的经营管理状况等进行了必要的尽职调查。 1.资产核实 (1)指导被评估单位填表和准备应向评估机构提供的资料 评估人员指导被评估单位的财务与资产管理人员在自行资产清查的基础上,按照评估机构提供的“资产评估申报表”及其填写要求、资料清单等,对纳入评估范围的资产进行细致准确的填报,同时收集 北京中企华资产评估有限责任公司 25 股份有限公司项目评估报告 准备资产的产权证明文件和反映性能、状态、经济技术指标等情况的文件资料等。 (2)初步审查和完善被评估单位填报的资产评估申报表 评估人员通过查阅有关资料,了解纳入评估范围的具体资产的详细状况,然后仔细审查各类“资产评估申报表”,检查有无填项不全、错填、资产项目不明确等情况,并根据经验及掌握的有关资料,检查“资产评估申报表”有无漏项等,同时反馈给被评估单位对“资产评估申报表”进行完善。 (3)现场实地勘查 根据纳入评估范围的资产类型、数量和分布状况,评估人员在被评估单位相关人员的配合下,按照资产评估准则的相关规定,对各项资产进行了现场勘查,并针对不同的资产性质及特点,采取了不同的勘查方法。 (4)补充、修改和完善资产评估申报表 评估人员根据现场实地勘查结果,并和被评估单位相关人员充分沟通,进一步完善“资产评估申报表”,以做到:账、表、实相符。 (5)查验产权证明文件资料 评估人员对纳入评估范围的设备、车辆等资产的产权证明文件资料进行查验,对权属资料不完善、权属不清晰的情况提请企业核实或出具相关产权说明文件。 2.尽职调查 评估人员为了充分了解被评估单位的经营管理状况及其面临的风险,进行了必要的尽职调查。尽职调查的主要内容如下: (1)被评估单位的历史沿革、主要股东及持股比例、必要的产权和经营管理结构; (2)被评估单位的资产、财务、生产经营管理状况; (3)被评估单位的经营计划、发展规划和财务预测信息; (4)评估对象、被评估单位以往的评估及交易情况; (5)影响被评估单位生产经营的宏观、区域经济因素; (6)被评估单位所在行业的发展状况与前景; 北京中企华资产评估有限责任公司 26 股份有限公司项目评估报告 (7)其他相关信息资料。 (四)资料收集 评估人员根据评估项目的具体情况进行了评估资料收集,包括直接从市场等渠道独立获取的资料,从委托方等相关当事方获取的资料,以及从政府部门、各类专业机构和其他相关部门获取的资料,并对收集的评估资料进行了必要分析、归纳和整理,形成评定估算的依据。 (五)评定估算 评估人员针对各类资产的具体情况,根据选用的评估方法,选取相应的公式和参数进行分析、计算和判断,形成了初步评估结论。项目负责人对各类资产评估初步结论进行汇总,撰写并形成评估报告草稿。 (六)内部审核 根据我公司评估业务流程管理办法规定,项目负责人在完成评估报告草稿一审后形成评估报告初稿并提交公司内部审核。项目负责人在内部审核完成后,形成评估报告征求意见稿并提交客户征求意见,根据反馈意见进行合理修改后形成评估报告正式稿并提交委托方。 九、评估假设 本评估报告分析估算采用的假设条件如下: (一)一般假设 1.假设评估基准日后被评估单位持续经营; 2.假设评估基准日后被评估单位所处国家和地区的政治、经济和社会环境无重大变化; 3.假设评估基准日后国家宏观经济政策、产业政策和区域发展政策无重大变化; 4.假设和被评估单位相关的利率、汇率、赋税基准及税率、政策性征收费用等评估基准日后不发生重大变化; 5.假设评估基准日后被评估单位的管理层是负责的、稳定的,且有能力担当其职务; 6.假设被评估单位完全遵守所有相关的法律法规; 7.假设评估基准日后无不可抗力对被评估单位造成重大不利影响。 北京中企华资产评估有限责任公司 27 股份有限公司项目评估报告 (二)特殊假设 1.假设评估基准日后被评估单位采用的会计政策和编写本评估报告时所采用的会计政策在重要方面保持一致; 2.假设评估基准日后被评估单位在现有管理方式和管理水平的基础上,经营范围、方式与目前保持一致。 本评估报告评估结论在上述假设条件下在评估基准日时成立,当上述假设条件发生较大变化时,签字注册资产评估师及本评估机构将不承担由于假设条件改变而推导出不同评估结论的责任。 十、评估结论 (一)收益法评估结果 深圳市华侨城国际酒店管理有限公司评估基准日总资产账面价值为36,987.68万元,总负债账面价值为9,939.46万元,净资产账面价值为27,048.21万元。 收益法评估后的股东全部权益价值为70,677.68万元,增值额为43,629.47万元,增值率为161.30%。 (二)资产基础法评估结果 深圳市华侨城国际酒店管理有限公司评估基准日总资产账面价值为36,987.68万元,评估价值为84,485.79万元,增值额为47,498.11万元,增值率为128.42%;总负债账面价值为9,939.46万元,评估价值为9,939.46万元,评估无增减值;净资产账面价值为27,048.21万元,净资产评估价值为74,546.32万元,增值额为47,498.11万元,增值率为175.61%。 资产基础法具体评估结果详见下列评估结果汇总表: 北京中企华资产评估有限责任公司 28 股份有限公司项目评估报告 资产基础法评估结果汇总表 评估基准日:2014年12月31日 金额单位:人民币万元 账面价值 评估价值 增减值 增值率% 项目 A B C=B-A D=C/A100% 流动资产 12,308.02 12,308.02 - - 非流动资产 24,679.65 72,177.76 47,498.11 192.46 长期股权投资 7,846.52 38,559.10 30,712.58 391.42 投资性房地产 - - - 固定资产 1,194.41 14,279.48 13,085.07 1,095.53 在建工程 - - - 无形资产 638.73 106.83 -531.90 -83.27 其中:土地使用权 581.81 - -581.81 -100.00 其它资产 15,000.00 19,232.36 4,232.36 28.22 资产总计 36,987.68 84,485.79 47,498.11 128.42 流动负债 9,939.46 9,939.46 - - 非流动负债 - - - 负债总计 9,939.46 9,939.46 - - 净资产 27,048.21 74,546.32 47,498.11 175.61 (三)评估结论 收益法评估后的股东全部权益价值为70,677.68万元,资产基础法评估后的股东全部权益价值为74,546.32万元,两者相差3,868.64万元,差异率为5.47%。 分析原因主要是两种评估方法考虑的角度不同,收益法是从企业的未来获利能力角度考虑的,资产基础法是从资产的再取得途径考虑的。 两种方法评估结果差异的主要原因是:两种评估方法考虑的角度不同,资产基础法是从资产的再取得途径考虑的,反映的是企业现有资产的重置价值。收益法是从企业的未来获利能力角度考虑的,反映了企业各项资产的综合获利能力。 此次评估目的是为委托方转让被评估单位股权提供参考依据,由于国酒管公司的盈利来源主要是物业租赁收入和酒店管理收入。房租和出租率水平是影响物业租赁收入高低的两个直接因素,酒店管理收入则受制于酒店板块业务发展速度和发展规模的影响。而房租和出租 北京中企华资产评估有限责任公司 29 股份有限公司项目评估报告 率水平及酒店板块业务发展速度和发展规模则受到宏观经济、市场供求关系、市场竞争程度等多方面因素的影响,存在不确定性,进而影响收益法结果。而资产基础法评估中已经对企业的单项资产和负债采用适当的方法进行了评估,能够完整反映企业价值,综合分析此次评估取资产基础法评估值作为最终的评估结论。 根据上述分析,本评估报告评估结论采用资产基础法评估结果,即:深圳市华侨城国际酒店管理有限公司的股东全部权益价值评估结果为74,546.32万元。 十一、特别事项说明 以下为在评估过程中已发现可能影响评估结论但非评估人员执业水平和能力所能评定估算的有关事项: (一)本次评估所依据的账面价值业瑞华会计师事务所(特殊普通合伙)审计,并出具了无保留意见审计报告,具体审计报告名称、报告号及出具日期如下: 被审计单位名称 报告名称 报告号 出具日期 深圳市华侨城国际酒 瑞华专审字 《年度审计报告》 2015年2月28日 店管理有限公司 [2015]44010002号 (二)国酒管主要存在的资产权属问题如下: 1.东部工业区A2厂房 1995年8月25日,深圳市华侨城国际酒店管理有限公司以人民币1,392,640.00从深圳特区华侨城房地产开发公司购入301、302、303、305、307及309室,共计面积2048.00平方米。土地使用年期为30年,从1988年6月1日至2011年5月31日止。A2厂房位于华侨城东部工业区,东部工业区A2厂房的土地为华侨城集团公司所有,评估基准日尚未取得房地产权证。 2.湖北大厦 湖北大厦是湖北省人民政府出面组织,集十八家企事业单位入股投资,经深圳市有关部门批准在深圳市福田区滨河大道新洲北村建设的一座综合性大楼。深圳市华侨城国际酒店管理有限公司(原深 北京中企华资产评估有限责任公司 30 股份有限公司项目评估报告 圳特区华侨城劳动服务公司)投资人民币600.00万元,为湖北大厦股东之一。一九九六年十月十一日,湖北省政府召开深圳湖北大厦股东会议,会议决定将湖北大厦60%的房产分配给股东,由股东自主经营。深圳市华侨城国际酒店管理有限公司按投资比例和股东大会的决定,分得的房产为湖北大厦南区第十层03、05号,第二十三层03、05号;北区第二十三层东侧,共计面积1065.62平方米,土地使用年限为50年,从1993年4月20日至2043年4月19日止。从一九九七年七月一日起享有上述房产的产权,并有自主经营和出租的权利,由于历史原因,湖北大厦的产权变更手续及房地产权证尚未办妥。 3.新侨大厦 新侨大厦四至六楼属于深圳市华侨城国际酒店管理有限公司,2014年深圳市华侨城国际酒店管理有限公司以原始出资额1,930,158.82元、以现金方式回购(置换)新侨大厦五至六楼。新侨大厦土地使用年期为40年,从1987年12月3日至2027年12月2日止,土地面积约为2611.87平方米,土地性质为商品房。2013年1月30日,深圳市华侨城国际酒店管理有限公司已对新侨大厦超出的建筑面积1084.65平方米的土地补交地价人民币6,713,200.00,截止评估基准日,正在办理房地产权证。 4.华侨城兴桥实业发展有限公司名下的东部工业区E-2、华侨城东部工业区东北B-1栋两栋厂房截止目前尚未办理房地产权证。 5.深圳华侨城大酒店有限公司下列房产截止评估基准日尚未办理房地产权证,具体明细如下: 建筑面积 序号 资产编号 房产证载权利人 建筑物名称 建成时间 2 (m) 1 165369 酒店 东组团20栋-201 28.79 1988/10/20 2 165370 酒店 东组团20栋-201B 26.79 1988/10/20 3 165371 酒店 东组团20栋-202 26.58 1988/10/20 4 165372 酒店 东组团20栋-203 26.58 1988/10/20 5 165373 酒店 东组团20栋-204 27.58 1988/10/20 6 165374 酒店 东组团20栋-205 27.69 1988/10/20 7 165375 酒店 东组团20栋-206 26.58 1988/10/20 8 165376 酒店 东组团20栋-207 26.58 1988/10/20 9 165377 酒店 东组团20栋-208 26.79 1988/10/20 10 165378 酒店 东组团20栋-208B 28.79 1988/10/20 北京中企华资产评估有限责任公司 31 股份有限公司项目评估报告 建筑面积 序号 资产编号 房产证载权利人 建筑物名称 建成时间 2 (m) 11 165379 酒店 东组团14栋-406 33.08 1988/10/20 12 165380 酒店 东组团14栋-407 28.03 1988/10/20 13 165381 酒店 东组团14栋-408 26.85 1988/10/20 14 165382 酒店 东组团14栋-409 26.85 1988/10/20 15 165383 酒店 东组团14栋-410 27.06 1988/10/20 16 165384 酒店 东组团14栋-410B 29.08 1988/10/20 17 165385 酒店 佛山街4栋宿舍楼90间 2867.83 1990/6/20 6.截止评估基准日,深圳市华侨城酒店置业有限公司所有的房屋建筑物(华侨城万豪酒店)截止评估基准日房地产权证尚在办理中。 对于目前尚未办理完权证的项目,被评估单位承诺其权属无争议且申报数据准确。 本次评估时存在基准日后新办房产证及进行房产证更名换证事宜,对该部分房屋在评估时未考虑企业在完善权证时发生的相应成本、费用对房屋评估价值的影响,即本次对该部分新办证、换证房屋是基于基准日产权归属明确的情况下进行评估的。 评估报告使用者应注意以上特别事项对评估结论产生的影响。 十二、评估报告使用限制说明 (一)本评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途; (二)本评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用; (三)本评估报告的全部或者部分内容被摘抄、引用或者被披露于公开媒体,需评估机构审阅相关内容,法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外; (四)本评估报告经注册资产评估师签字、评估机构盖章后方可正式使用; (五)本评估报告经国有资产监督管理机构或所出资企业备案后方可正式使用; (六)本评估报告所揭示的评估结论仅对评估报告中描述的经济行为有效,评估结论使用有效期为自评估基准日起一年。 北京中企华资产评估有限责任公司 32 股份有限公司项目评估报告 评估报告附件 附件一、经济行为文件; 附件二、被评估单位专项审计报告; 附件三、委托方和被评估单位法人营业执照复印件; 附件四、房地产权证、车辆行驶证; 附件五、委托方和被评估单位的承诺函; 附件六、签字注册资产评估师的承诺函; 附件七、北京中企华资产评估有限责任公司资产评估资格证书复印件; 附件八、北京中企华资产评估有限责任公司证券业资质证书复印件; 附件九、北京中企华资产评估有限责任公司营业执照副本复印件; 附件十、北京中企华资产评估有限责任公司评估人员资格证书复印件。 北京中企华资产评估有限责任公司 34

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